经市征地拆迁工作领导小组2019年10月份工作会议同意，现将《柳州市收回国有建设用地使用权补偿指导意见（试行）》印发给你们，请遵照执行。
附件：柳州市收回国有建设用地使用权补偿指导意见（试行）
2019年11月21日
柳州市收回国有建设用地使用权
补偿指导意见（试行）
第一条为规范国有建设用地使用权收回及补偿工作，保证征收合法、补偿合理，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和柳州市有关政策文件规定，制定本指导意见。
第二条本指导意见适用于柳州市政府依法收回本市区除征收房屋涉及收回国有建设用地以外的国有建设用地使用权的收回及补偿工作；国有商服、住宅用地收储可以参照本指导意见执行，其他国有建设用地收储和工业企业退城入园的土地补偿,原则上按市政府有关文件执行。
第三条除按《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收房屋涉及收回的部分土地外，收回其他国有建设用地使用权的一般程序：
（一）项目立项（备案）或列入城建计划。
（二）市自然资源和规划局报请市政府批准收回。
（三）市自然资源和规划局作出收回国有建设用地使用权的决定并公告。
（四）委托具有相应资质的评估机构对被收回的土地进行评估。
（五）根据宗地地价评估结果，结合本指导意见的规定，提出补偿方案，补偿方案经审核备案后，与被收回土地权利人协商签订补偿协议书。
（六）协商不成的，作出责令交地决定，并申请法院强制执行。
第四条市自然资源和规划局负责指导各城区（新区）实施收回国有建设用地使用权及补偿工作，具体收回和补偿工作由各城区（新区）征地工作机构负责实施。
第五条城区（新区）征地工作机构在实施收回国有建设用地使用权补偿时，在按本指导意见委托评估的基础上，提出具体补偿方案，报市自然资源和规划局审核备案后，征地工作机构与被征收土地权利人协商补偿，协商达成协议的，签订收回国有建设用地使用权补偿协议书。协商不成的，以市自然资源和规划局名义依法作出责令交地决定。
本意见涉及评估的，评估机构的选定可由城区（新区）征地工作机构选定,也可由城区（新区）征地工作机构与被拆迁人代表通过协商、抽签、投票等方式选定，具体办法参照我市国有房屋征收相关规定执行。
第六条被征收土地使用权人不交出土地的，由城区（新区）征地工作机构按行政强制程序，以市自然资源和规划局名义申请辖区人民法院强制执行。
第七条收回国有建设用地使用权，原则上按原土地用途的宗地地价加上未来控制性详细规划用途宗地地价的一定比例的收益进行补偿。
第八条被收回土地的原用途，是指不动产登记证书或国有土地使用权证书登记的用途；没有土地登记的，以建设用地批准的用途为准；没有登记或批准文件的，以市自然资源和规划局根据现状结合控制性详细规划认定的用途为准。
第九条被收回国有土地的原用途的宗地地价评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，参照土地市场价格进行评估。
一、商服、住宅和经营性公共服务项目用地用途的宗地地价评估
（一）有房屋等建筑物的土地评估
1.被收回的土地现状有合法产权建筑，合法产权建筑的容积率达到1.5以上（含1.5）的，包括征收容积率在1.5以上的整个住宅小区或商服项目的房屋，当地上建筑按征收国有土地上的房屋的房地产评估价进行补偿时（评估价格已包括房屋及建筑区划范围内的土地使用权价值的），收回该合法建筑物1.5以上容积率分摊的土地使用权不再另行补偿。
2.被收回的建筑区划范围内土地现状合法产权建筑的容积率在1.5以下（不含1.5）的，合法建筑物按现行征收国有土地上的房屋政策进行房地产评估补偿的，合法建筑面积除以1.5以外剩余部分土地，按原用途并参照所在区域片区综合平均容积率评估。
合法产权的建筑指的是住房、商业办公用房有房产证或不动产证，或有建筑规划许可手续；工业厂房或仓库除有房产证、不动产证、建筑许可证外，有经审批的总平图也可视为合法产权。
片区综合平均容积率由市自然资源和规划局根据片区控制性详细规划测算出具。
（二）被收回土地现状为空地的评估
1.收回的土地为已建成的商服项目、住宅小区内规划为绿地、道路等部分空地，不涉及房屋拆迁的，可以按收回该部分空地现状用途评估，也可以按收回上述空地对该商服项目、住宅小区的损益程度进行评估确定其损益价值，原则上按上述两种评估值之一进行补偿。
当上述两种评估值低于所在区域原项目用途土地的基准地价级别价格时，按所在区域原项目用途土地的基准地价级别价格补偿。
2.除依法认定为闲置的土地外，收回的土地为获批或受让但尚未建设的土地，按批准或受让的用途及规划容积率进行评估。
3.收回因历史遗留的尚未建设的土地，没有容积率或规划条件文件已过期的，按原用途及片区综合平均容积率评估。
二、工业用地、仓储用地的宗地地价评估
有合法产权的一层工业厂房、仓库等建筑基底土地以及多层建筑按1.2容积率分摊的土地（建筑面积除以1.2），当工业厂房、仓库等建筑按国有土地上的房屋的房地产评估价进行补偿时，评估价格已包括房屋及上述建筑区划内的土地使用权价值的，一层建筑基底以外、多层建筑按1.2容积率（含1.2）分摊的土地不另行补偿。
除此之外的工业、仓储用地，分别按工业、仓储用地评估。
三、收回机关、事业单位办公用地，事业单位公益设施用地、市政设施用地、绿化用地等非经营性公共服务项目用地，由具有相应资质的评估机构按相关技术规范进行评估。
收回上述土地的补偿款按财政收支两条线管理。
第十条除收回商服项目、住宅小区内的部分绿化、道路等空地按损益评估确定损益价值外，其他土地，出让土地的宗地地价按剩余年限评估，划拨土地的宗地地价按自然资源部2019年印发的《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见》（试行）进行评估。
第十一条本指导意见所指收回国有土地使用权控制性详细规划用途宗地地价一定比例的增值收益，区分不同情形按以下标准确定：
（一）收回的土地原用途为容积率1.5以下（不含1.5）的商住用地和柳州市基准地价中公共服务项目用地（一类经营性公共服务项目用地），以及工业用地、仓储用地，控制性详细规划用途为商服、住宅用地（包含该项目内配套的绿地、停车场、道路、公建设施等用地）的，未来增值收益按以下计算：
商住、公服用地增值收益=（未来规划条件下的宗地价格?合法建筑1.5容积率分摊面积以外的土地宗地价格）×30%；
工业、仓储用地增值收益=（未来规划条件下的宗地价格?合法建筑一层建筑基底或多层建筑1.2容积率分摊面积以外的土地宗地价格）×30%。
（二）收回的土地规划用途为公共道路、公共绿地、非经营性公共教育体育医疗等公服设施用地，未来收益按所在区域同类公共服务项目用地所在土地级别基准地价的50%计算（原用途与未来规划用途相同的除外）。
（三）已按现行国有土地上房屋征收与补偿的方式进行评估补偿的部分土地，以及收回的土地未来规划用途为工业用地、仓储用地的，不给予未来收益的补偿。
第十二条收回国有土地使用权原则上补偿给土地权利人。但收回已建成居住小区的附属空地，由城区（新区）征地工作机构根据具体情况实施补偿。
第十三条如有本指导意见尚未明确的，对特别复杂特殊的地块的评估及补偿方案，城区（新区）征地办可提请市自然资源和规划局召开相关专家论证会，以一事一议方式提出处理意见报市政府批准后实施。
第十四条本指导意见试行一年，各城区（新区）在试行期间应及时向市自然资源和规划局反馈问题和意见，市自然资源和规划局将对城区（新区）实施收回国有建设用地使用权的相关工作进行指导和协调。
