不动产预告登记解读

一、什么是不动产预告登记？

预告登记是一种不动产登记制度，主要目的是保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权。

二、办理不动产预告登记有哪些好处？

预告登记后，如果不经过原买卖双方同意再卖给别人，是不符合规定的，不会发生物权效力。

三、不动产预告登记有哪些常用类型？

不动产预告登记的常用类型有：现房转移预告登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。

（一）现房转移预告登记

在二手房交易中买卖双方签了合同以后，在办理房屋过户之前，可以向不动产登记机构申请办理预告登记，防止“一房二卖”。按照约定可以向登记机构申请现房转移预告登记。

现房转移预告登记需要的材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、当事人关于预告登记的约定 、不动产权属证书、不动产转让合同；

（二）预购商品房预告登记

在跟开发商购买的期房交易中，为了防止“一房二卖”，按照约定可以向登记机构申请预购商品房预告登记。

预购商品房预告登记需要的材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、当事人关于预告登记的约定、已备案的商品房预售合同、预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。

（三）预购商品房抵押权预告登记

在贷款购买的期房交易中，由于房屋尚未建成，银行无法办理正式的抵押登记，为保障当事人的利益，可以申请预购商品房抵押权预告登记。

预购商品房抵押权预告登记所需要的材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、当事人关于预告登记的约定； 不动产登记证明以及不动产抵押合同、主债权合同。

四、不动产预告登记的适用情形

1．商品房等不动产预售的；

2．不动产买卖、抵押的；

3．以预购商品房设定抵押权的；

4．法律、行政法规规定的其他情形。

五、不动产预告登记法律效力和解释

《中华人民共和国民法典》第221条明确：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”