从“一封锁死”到“安全处置”！北海首例不动产“带封抵押”实现三方共赢

日前，北海市首例不动产“带封抵押”登记顺利办结，这是该市不动产司法处置又一次创新探索，实现了从“一封锁死”到“查封状态下安全处置”的转变。

此次“带封抵押”的创新实践，源于一起跨度十余年的房地产历史遗留问题。2011年，北海市某房地产企业因经营困难无力偿还银行贷款，被银行起诉后，其项目房产被法院依法查封。更为复杂的是，该企业此前已将部分抵押房源私下出售给业主，却未办理网签备案，导致出现业主“买房无证”、房企“资产冻结”、银行“债权难偿”的僵局。

为破解困局，北海市涉房地产领域信访积案化解工作专班牵头，联合北海市自然资源局、市中级人民法院、相关银行及涉事企业开展多轮协商，围绕项目尚有待收回的购房尾款等关键问题，共同探寻可行路径。

借鉴“带封过户”的成功经验，北海市不动产登记中心创新提出“以新抵旧、释放房源”的“带封抵押”方案：在法院和银行同意前提下，将8套被查封的商业用房抵押给银行，解除原抵押权后逐步释放房源，从而打破“一封锁死”的司法困局。

经充分研究论证，北海市自然资源局、市中级人民法院联合印发协同推进“带封抵押”“带封过户”不动产登记工作方案，构建被查封不动产司法处置领域的“带封”机制，并在全区率先推行“带封抵押+带封过户”双轮驱动模式，为成功落地提供制度性保障。

收到法院送达的协助办理“带封抵押”“带封过户”业务函件后，北海市不动产登记中心当场为银行和涉事企业办结8套商业用房的“带封抵押”登记，同步解除了原抵押权，为问题化解创造条件。在登记办证过程中，该中心通过“带封抵押”置换抵押物释放办证房源，对无抵押无查封的房源立即为业主办证。

与此同时，对有查封无抵押的房源，待业主缴清尾款后，通过“带封过户”安全转移产权，最终由银行向法院申请解封。这一系列配套操作，彻底打通了产权登记的“最后一公里”，实现银行债权得到保障、房企资产得以盘活、业主圆了“办证梦”三方共赢。