自治区政协十三届二次会议党派提案（第20240260号）

案    由： 关于完善新型产业用地政策助力新型工业化的提案

提 案 者： 民进广西区委

审查意见：

主办：自治区自然资源厅

会办：自治区工业和信息化厅

内    容：

加快产业结构优化调整，推动产业体系绿色转型，这是习近平总书记对广西提出的新要求。2022年我区工业化率已达2.09，总体上已跨入中期发展阶段，发展新型产业是我区持续促进工业转型、深入推进新型工业化的重要途径。在国家不断完善国土空间用途管制的背景下，必须以土地要素推动产业变革,从而更好落实深化产业园区改革发展行动，为我区新一轮工业振兴行动提供有力支撑。

当前，我区新型产业发展面临以下土地资源困境。

一是现行用地分类内涵难以满足新型产业发展需求。现行用地用途管理标准主要根据用地功能进行单一性质划分，其中工业用地主要面向制造业，难以满足新型产业“产-研-服”混合布局需求；商务金融用地地价过高对创新型产业发展不友好，并且功能不够多元；科研用地为多为具有公益属性的科研事业单位用地，非经营性质与新型产业市场主体不符。

二是新型产业用地规划建设指标与传统工业差异较大。新型产业往往以建筑组群、研发大楼或“立体工厂”形式呈现，与普通工业厂房形态迥异，对规划建设指标的需求与传统工业用地存在较大差异。创新型产业要求地块容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、配套比例等规划指标具有更大的灵活性；工业用地有关产业用房建筑层高、楼面荷载、客货梯设置等建设管理规定，也对创新型产业存在“供大于求”的问题。

三是工业用地供给方式不利于支持新型产业发展。工业用地大多通过招拍挂方式出让，市场竞争拿地建设模式，同时对工业用地物业使用的政策是禁止分割登记、转让。新型产业用地主要承载资金实力有限的初创成长期企业，大量中小型创新企业难以承担周期长、面积大、成本高的产业空间供给方式，低成本的空间载体对于促进创新型产业发展尤为重要。

四是新型产业用地来源不广，而实际上各地均有不少闲置、低效土地资源。由于土地供应的紧张，特别是对于大城市，盘活存量土地愈加重要，发展新型产业用地为存量工业用地的转型开发增加了一个选项。实际上我区目前园区土地利用程度仍相对较低，土地产出效益、土地利用强度也不够高，尤其是闲置土地没能很好的利用起来。

建议：

一、尽快研究出台新型产业用地分类及管理规定，打造高品质产业空间。新型产业用地是为了适应产业转型升级、提高工业用地效率而提出的城市用地分类，具有单位土地开发强度大、用地形式混合成分高、功能需求多元化等特征，可以有效支撑传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要。国内已有超过30个城市提出了新型产业用地分类及其管理办法。建议我区结合国内部分城市用地分类的创新实践，在工业用地大类下增设新型产业用地，以综合研发大楼和公共配套为主，面向小型化、定制化、多样化生产形式的工业研发新业态。研究制定新型产业用地管理规定，探索在项目筛选、吸引社会资本建设、规划指标管理、弹性化供地、分割运营等方面的相关政策。

二、科学研究制定新型产业用地规划建设指标体系，适应产业变革需要。新型产业用地是主要以多层及高层厂房为载体，进行生产、研发、设计、办公的高强度空间发展模式。在用地指标方面，新型产业用地容积率，可由传统工业用地的1.0-2.0，提高至4.0以上，并结合区位和交通条件予以系数修正。在建筑密度和建筑高度指标方面，在满足规划管控要求并与周边风貌协调的前提下，对新型产业用地可不作过多限制，支持低层多密度或高低搭配等多种组合灵活的建筑形式。绿地率指标方面，新型产业用地应以营造高品质的工作生活环境为导向，设定绿地率下限或调高绿地率上限指标。对新型产业用地的配套设施比例放宽至30-40％，允许建设一定比例只租不售性质的人才房。此外，还应研究制定科学系统的建筑设计指引，优化厂房建设和标准，在层高、容积率计算规则、功能复合、地下空间等方面给予部分指标弹性调控条件。

三、构建新型产业用地灵活的产权供给模式，提升土地要素对创新产业的吸引力。大部分新型产业企业为便于融资、上市等考虑，需要取得物业产权，因此承载新型产业的用地应该能够提供多个独立产权的空间。建议尽快研究制定联合拿地、定制式拿地、混合用地等新型产业供地模式，鼓励以弹性年期、先租后让等弹性供地方式，以及周转灵活的空间物业分割转让办法，由“供地”向“供楼”转换。探索低租金的国有产权厂房，用于提供低价的“产业廉租房”，为企业提供低成本、具有准公共产品性质的产业空间。

四、探索已出让工业用地转新型产业用地，倒逼传统产业园区节约集约利用土地。新型产业用地政策提高了土地的容积率，极大增强了土地的利用价值，对于园区片区更是巨大的价值提升。建议对不符合产业发展导向的存量低效工业用地可按规定报批后转变为新型产业用地，并由所在市县按照“改一补一”的原则，在本区域内补足工业用地指标。明确不涉及企业原因闲置土地或存在违反供应合同约定的违约行为的土地，符合新型产业用地规划条件及并通过产业资格的，可通过补交土地出让金的方式调整新型产业用地。