广西壮族自治区无居民海岛使用权出让评估办法

2014-04-01 16:22 来源：广西海洋局网站

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关于印发广西壮族自治区无居民海岛使用权出让评估办法的通知

桂海发〔2014〕11号

北海、钦州、防城港市海洋局，各有关单位：

为规范我区无居民海岛使用权出让行为，建立公开、公平、公正的无居民海岛使用制度，规范无居民海岛使用权出让评估行为、原则、程序，做到估价结果客观、合理。根据《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海岛保护法》、《无居民海岛使用金征收使用管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规规定，结合我区海岛管理工作实际，我局编制了《广西壮族自治区无居民海岛使用权出让评估办法》。目前该《办法》已经自治区海洋局局务会研究同意印发执行。现将《广西壮族自治区无居民海岛使用权出让评估办法》印发你们，请遵照执行。

广西壮族自治区海洋局

2014年3月24日

广西壮族自治区无居民海岛使用权出让评估办法

为规范无居民海岛使用权出让行为，建立公开、公平、公正的无居民海岛使用制度，规范无居民海岛使用权出让评估行为、原则、程序，做到评估结果客观、合理，根据《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海岛保护法》、《无居民海岛使用金征收使用管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规规定，结合本自治区实际，制定本评估办法。

一、无居民海岛使用权出让评估专用名词释义

海岛使用权: 是指非所有权人对海岛进行使用并受益的权利，其权利包括对海岛资源的占有、使用、收益和部分处分权。无居民海岛使用权作为我国自然资源法体系中的一项权利，既具有土地使用权、采矿权等自然资源权利的共性，又具有一定的区别于其他自然资源权利的特殊性。

二、无居民海岛使用权出让评估管理

（一）在本自治区管辖海域区域内，以审批、招标、拍卖或者挂牌方式出让无居民海岛使用权的，适用本评估办法。

（二）无居民海岛使用指持续使用特定无居民海岛或无居民海岛上特定区域的排他性用岛活动。

（三）无居民海岛使用权出让是指国家将无居民海岛使用权在一定年限内出让给无居民海岛使用者，由无居民海岛使用者向国家支付无居民海岛使用权出让金的行为。

（四）无居民海岛使用权出让实行最低价限制制度。按照财政部、国家海洋局发布的《无居民海岛使用金征收使用管理办法》规定，国家实行无居民海岛有偿使用制度。

1.无居民海岛使用权出让最低价标准由广西财政部门会同广西海洋行政主管部门根据无居民海岛的等别、用岛类型和方式、离岸距离等因素，适当考虑生态补偿因素确定，并适时进行调整。

2.无居民海岛的等别划分、用岛类型界定和无居民海岛使用权出让最低价标准分别参见附件1、附件2和附件3。

（五）无居民海岛使用权出让前须由具有资产评估资格的中介机构对出让价款进行评估，评估结果作为政府决策的参考依据。

（六）无居民海岛使用权出让评估应遵守职业道德，评估机构和评估人员应独立、客观、公正、科学地开展评估，为客户保守秘密，按标准收费。

三、评估原则

（一）合法原则。无居民海岛使用权出让评估应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。

（二）保护优先与开发适度原则。无居民海岛使用权出让评估要维护无居民海岛的生态特性和基本功能，服从无居民海岛的利用方向，符合《全国海岛保护规划》、《广西海岛保护规划》、《广西海洋功能区划》和《无居民海岛单岛保护规划》的前提下，适度开发无居民海岛，提高无居民海岛开发利用的合理性，以促进经济建设和生态建设。

（三）位置原则。无居民海岛使用权的出让价格，应参照无居民海岛所处区域、城市土地经济价值和效用的大小进行评估。

（四）效益原则。无居民海岛使用权出让评估，须以取得评估对象“最大使用效益（经济效益和生态效益）”为前提，来评估其出让价格，并根据因社会经济发展变化导致最大使用效益的用途变化进行调整。

（五）时间原则。评估结果是无居民海岛使用权在评估时点的客观、合理价格或价值。

无居民海岛使用权的出让价格高低受多种因素的影响。在评估无居民海岛使用权出让价格时，须认真调查了解和充分考虑无居民海岛的自然因素、生态因素、社会因素、经济因素和时空因素。

四、评估程序

（一）我区县级以上海洋行政主管部门委托具有资产评估资格的中介机构对无居民海岛使用权出让价款进行评估，签订评估合同，明确无居民海岛使用权评估的有关事项（包括评估目的、评估对象、评估范围、评估时点、评估时间要求等）。

（二）无居民海岛使用权出让评估机构接受无居民海岛使用权出让价格评估的委托后，开始组织项目评估小组开展有关的评估工作，包括：①评估拟采用的技术步骤；②评估拟采用的技术路线和评估方法；③评估内容、需要调查的资料及取得途径；④所需的时间、人力和经费；⑤根据评估结果，编制评估报告；⑥提交评估报告。

（三）评估机构接受委托后须现场查勘待估无居民海岛的地理位置、面积、权属、自然、生态状况、利用情况、交通条件、环境条件、集聚状况等。

根据无居民海岛使用权评估范围，填写无居民海岛使用权清单表。

（四）评估机构和评估人员应搜集评估所需资料，并进行核实、分析和整理。评估所需资料主要应包括：

1．待估无居民海岛相关经济行为的申请、批件及合同等；

2．待估无居民海岛权属及状况的资料；

3．待估无居民海岛的基础设施条件、开发费用水平；

4．对待估无居民海岛所在地的土地价格有影响的资料，包括待估无居民海岛所在地的自然条件（包括人口、面积、气候、水文、地理）、行政区划、经济发展（包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等）、城市规划与城市性质、产业政策（与评估对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策）和税收政策等；

5．待估无居民海岛所在地的地价水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系。

（五）根据评估目的和评估对象的具体情况，明确无居民海岛使用权评估思路，选择合适的评估方法，进行测算，并确定最终无居民海岛使用权出让价。

（六）评估机构完成无居民海岛使用权出让价格评估后，须按评估报告格式的要求编制评估报告书，完成后提交给无居民海岛出让评估委托方。

（七）无居民海岛使用权出让金的确定由海洋行政主管部门委托具有资产评估资格的中介机构对拟出让的无居民海岛使用权进行评估，并根据本评估办法的“二、无居民海岛使用权出让评估管理”中“（四）款中的1、2点”规定和无居民海岛保护规划，对无居民海岛使用权评估结果进行审定，形成出让底价。

（八）无居民海岛使用权出让评估所需费用由最终取得无居民海岛使用权的单位或个人支付。

五、评估方法

（一）无居民海岛使用权的价格，须体现无居民海岛的资源价值、稀缺性价值和环境价值。无居民海岛使用权出让价格应以多种方法评估，相互比较，取得客观评估结果。

（二）无居民海岛使用权的价格，须反映政府影响（中长期规划、海洋功能区划、海岛保护规划等）、无居民海岛使用权市场价格和非市场价格。

（三）针对无居民海岛的不同价值属性，无居民海岛使用权出让评估的方法可应用成本法、市场法、收益法等进行无居民海岛使用权出让评估，评估机构和评估人员也可以借鉴其他经济评估法，如旅行费用法、成果参照法和机会成本法等，多种方法相互检验，综合确定评估结论。

（四）评估机构和评估人员在评估过程中禁止下列行为：

1．利用职务之便，索取、接受不正当利益；

2．与他人串通、做不公正、不公平的评估；

3．接受用岛方的不合理要求，压低评估价值，作出失实的评估报告；

4．收集、采用虚假的资料。

（五）本评估办法由广西壮族自治区海洋局负责解释，从下发之日起执行。

附件1

广西壮族自治区无居民海岛等别划分

根据国家财政部、国家海洋局关于印发《无居民海岛使用金征收使用管理办法〉的通知》（财综〔2010〕44号）文附件1—无居民海岛等别划分为六个等别，沿海经济发达地区一般划分为一、二、三等别，广西属于经济发展滞后地区，广西沿海各市、区（县）无居民海岛等别划分在四、五、六等别范围：

四等：

北海市: 海城区、银海区；

五等：

北海市: 铁山港区；

防城港市: 防城区、港口区；

钦州市：钦南区。

六等：

防城港市：东兴市；

北海市: 合浦县

附件2

广西壮族自治区无居民海岛用岛类型界定

类型编码	类型名称	界定
1	填海连岛用岛	指通过填海造地等方式将海岛与陆地或海岛与海岛连接起来的行为用岛。
2	土石开采用岛	指以获取无居民海岛上的土石为目的的用岛。
3	房屋建设用岛	指在无居民海岛上建设房屋以及配套设施的用岛。
4	仓储建筑用岛	指在无居民海岛上建设用于存储或堆放生产、生活物资的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的用岛。
5	港口码头用岛	指占用无居民海岛空间用于建设港口码头的用岛。
6	工业建设用岛	指在无居民海岛上开展工业生产及建设配套设施的用岛。
7	道路广场用岛	指在无居民海岛上建设道路、公路、铁路、桥梁、广场、机场等设施的用岛。
8	基础设施用岛	指在无居民海岛上建设除交通设施以外的用于生产生活的基础配套设施的用岛。
9	景观建筑用岛	指以改善景观为目的的在无居民海岛上建设亭、塔、雕塑等建筑的用岛。
10	游览设施用岛	指在无居民海岛上建设索道、观光塔台、游乐场等设施的用岛。
11	观光旅游用岛	指在无居民海岛上开展不改变海岛自然状况的旅游活动的用岛。
12	园林草地用岛	指通过改造地形、种植树木花草和布置园路等途径改造无居民海岛自然环境的用岛。
13	人工水域用岛	指在无居民海岛上修建水库、水塘、人工湖等用岛。
14	种养殖业用岛	指在无居民海岛上种植农作物、放牧养殖禽畜或水生动植物的用岛。
15	林业用岛	指在无居民海岛上种植、培育林木并获取林产品的用岛。

附件3:

广西壮族自治区无居民海岛使用权出让最低价标准

单位：元/公顷·年

等别	离岸距离(km) 用岛类型	≤0.3	>0.3，≤2	>2，≤8	>8，≤25	>25
四等	填海连岛用岛	100800	84000	50400	16800	8400
	土石开采用岛	50400	42000	25200	8400	4200
	房屋建设用岛	30240	25200	15120	5040	2520
	仓储建筑用岛	8400	7000	4200	1400	700
	港口码头用岛	6720	5600	3360	1120	560
	工业建设用岛	7560	6300	3780	1260	630
	道路广场用岛	2520	2100	1260	420	210
	基础设施用岛	2310	1925	1155	385	193
	景观建筑用岛	4200	3500	2100	700	350
	游览设施用岛	4620	3850	2310	770	385
	观光旅游用岛	1260	1050	630	210	105
	园林草地用岛	1680	1400	840	280	140
	人工水域用岛	1890	1575	945	315	158
	种养殖业用岛	840	700	420	140	70
	林业用岛	420	350	210	70	35
五等	填海连岛用岛	60000	50000	30000	10000	5000
	土石开采用岛	30000	25000	15000	5000	2500
	房屋建设用岛	18000	15000	9000	3000	1500
	仓储建筑用岛	50004	1672	50083	3417
	港口码头用岛	4000	3333	2000	667	333
	工业建设用岛	4500	3750	2250	750	375
	道路广场用岛	1500	1250	750	250	125
	基础设施用岛	1375	1146	688	229	115
	景观建筑用岛	2500	2083	1250	417	208
	游览设施用岛	2750	2292	1375	458	229
	观光旅游用岛	750	625	375	125	63
	园林草地用岛	1000	833	500	167	83
	人工水域用岛	1125	9385	631	88	94
	种养殖业用岛	500	417	250	83	42
	林业用岛	250	208	125	42	21
六等	填海连岛用岛	40800	34000	20400	6800	3400
	土石开采用岛	20400	17000	10200	3400	1700
	房屋建设用岛	12240	10200	6120	2040	1020
	仓储建筑用岛	3400	2833	1700	567	283
	港口码头用岛	2720	2267	1360	453	227
	工业建设用岛	3060	2550	1530	510	255
	道路广场用岛	1020	85	0510	170	85
	基础设施用岛	935	779	468	156	78
	景观建筑用岛	17001	417	850	283	142
	游览设施用岛	1870	1558	935	312	156
	观光旅游用岛	510	425	255	85	43
	园林草地用岛	680	567	340	113	57
	人工水域用岛	765	638	383	128	64
	种养殖业用岛	340	283	170	57	28
	林业用岛	170	142	85	28	14

注：离岸距离，指无居民海岛离大陆海岸线的距离。

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