《广西壮族自治区农用地定级与基准地价评估技术规范（2020年版）》解读

一、出台背景及依据

（一）出台背景。

党的十九大报告中实施乡村振兴战略提出“健全农业社会化服务体系，实现小农户和现代农业发展有机衔接”，农用地流转与农业规模化经济势必成为农业现代化进程中的重要一环。

《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》指出，“深化要素市场化配置改革，促进要素自主有序流动，提高要素配置效率，进一步激发全社会创造力和市场活力，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革”，并明确提出“完善主要由市场决定要素价格机制。完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩动态调整机制。”

自然资源部2019年印发了《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号），提出健全自然资源等级与价格监测体系，要求全面开展农用地定级与基准地价制订工作。

基于以上背景，研究制定《广西壮族自治区农用地定级与基准地价评估技术规范（2020年版）》（以下简称《规范》）

（二）依据。

1.《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

2.《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

3.《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；

4.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

5.《土地基本术语》（GB/T 19231-2003）；

6.《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260-2007）；

7. 自然部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发〔2019〕36号）；

8. 自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发〔2020〕23号）；

9. 自然资源部办公厅关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》的通知（自然资办发〔2020〕51号）。

二、意见征求及采纳情况

《广西壮族自治区农用地定级与基准地价评估技术规范（2020年版）》（征求意见稿）以书面形式征求各设区市自然资源主管部门、厅自然资源所有者权益处、调查监测处、耕地保护监督处、国土空间规划处、信息中心等相关处室、广西土地估价师协会、广西方略土地房地产评估有限公司、广西开元行土地房地产评估有限责任公司、柳州市金鼎房地产评估咨询有限责任公司意见，共收到3条修改意见。经研究，2条采纳，1条不采纳。

三、目标任务

规范全区农用地定级与基准地价评估工作，进一步推动全面掌握全区农用地资产状况，科学、合理有效地管理利用农用地，完善农用地 “等-级-价”体系，促进我区自然资源保护与合理开发利用。

四、主要内容

《规范》充分结合了广西农用地特色和相关地价制定思路，在严格遵循国家技术规程、规范要求的基础上，进一步明确了自治区、市、县自然资源主管部门在农用地定级与基准地价评估工作中的具体职责分工，为各级自然资源部门开展农用地定级与基准地价评估工作提供了依据。

《规范》共分为七个章节和四个附录，主要内容如下：

（一）范围。提出本规范的适用范围为广西行政区范围内开展的农用地定级与基准地价评估工作。

（二）规范性引用文件。提出本规范引用的相关标准规范。

（三）术语和定义。按照国家标准《农用地定级规程》（GB/ T28045-2012）和《农用地估价规程》（GB/ T28046-2012）等的要求，指出适用于本《规范》的相关术语和定义。

（四）总则。明确了农用地定级遵循的原则、农用地估价遵循的原则；并依据《农用地定级规程》（GB/ T28045-2012）和《农用地估价规程》（GB/ T28046-2012）等国家技术标准和广西现有技术成果为基础依据，明确自治区、市和县工作开展的实施步骤。

（五）农用地定级与基准地价评估。明确了从农用地定级方法、定级因素因子体系、定级因子量化、定级单元划分、定级指数测算方法、级别划分与校验、农用地级别确定与面积量算等方面进行农用地定级的具体工作程序。在农用地定级基础上，根据当地农用地市场状况、基础资料及技术条件，选择最适合当地实际情况的样点地价平均法、定级指数模型法或基准地块评估法确定农用地基准地价。结合项目区实际发展状况，判别农用地级别变化和基准地价增长幅度的合理性。

（六）成果提交及归档。通过农用地定级及其基准地价评估工作，全面获取全区农用地级别和价格信息，形成一整套农用地定级与基准地价成果资料，包括文字报告成果（工作报告、技术报告、成果应用手册与基础资料汇编）、数据库成果、图件成果、表格成果四部分。

（七）成果审查验收与更新。提出了成果提交、成果审查要点及具体要求。根据农用地市场变化情况或影响农用地价格因素变化情况，要求3~6年内对基准地价进行更新。

（八）附录。明确了文字报告成果、数据库成果、图件成果、表格成果具体要求，提供农用地定级推荐因素因子权重、外业调查表等相关附件作为农用地定级与基准地价评估工作的实施参考。

五、涉及范围

本技术规范适用于广西壮族自治区行政区范围内开展的耕地、园地、林地以及陆地水域（水库水面、坑塘水面）等农用地定级与基准地价评估工作。

六、执行标准

广西壮族自治区行政区域内开展农用地定级与基准地价评估工作要按照本技术规范以及有关法律法规、政策文件规定和要求执行。

七、关键词诠释

农用地级：在行政区内，依据构成土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件，根据地方自然资源管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即根据一定的农用地定级目的，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合、定量评定，划分出的农用地级别。

修正法：在农用地分等成果的基础上，根据定级目的,选择区位条件、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。

因素法：通过对构成土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件的综合分析，确定因素因子体系及影响权重,计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地级别的方法。

样地法：以选定的标准样地为参照，建立定级因素计分规则，通过比较，计算定级单元因素分值，评定农用地级别的方法。

农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。

农用地基准地价：市县政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

八、惠民利民举措

《规范》提出了适合全区农用地定级和基准地价评估的程序、方法和技术路线，进一步明确了工作对象，细化了工作程序、审查程序和要点等事项，明确了成果要求，有利于各市县开展农用地定级和基准地价评估工作以及成果的应用，有效促进农用地市场的发育，为市场的公平竞争提供保障。

九、《规范》与国家相关规程的主要差别

（一）明确工作对象。《规范》结合广西主要农用地类型，进一步明确广西农用地定级与基准地价评估的主要对象是广西行政区范围内的耕地、园地、林地、陆地水域。

（二）细化工作程序。对开展广西农用地定级与基准地价评估程序进行细化，从基础资料收集、样点调查、成果提交到审查等相关工作程序进行了明确的规定。

（三）推荐参与评估的因素因子。在县域自主选择农用地定级评价因素因子的基础上，提出结合广西实际的相关因素因子及其权重范围。

（四）明确成果要求。对市县开展广西农用地定级与基准地价评估需编制的各类成果进行了规范，制订了报告的编制大纲、图件的制图要求、数据库的格式、表格的样式等相关规范性要求。

（五）细化审查程序和审查要点。对市、县级成果审查程序、审查要求进行了细化，明确成果审查的重点。

十、《规范》亮点

（一）《规范》结合我区实际情况，从基础资料收集、外业调查、农用地定级程序、基准地价评估、成果编制及专家评审论证等方面提出了具体实施措施和技术手段。

（二）《规范》为理顺土地价格体系、培育完善土地市场、促进土地资产合理配置、构建城乡统一公示地价体系和支撑农村土地制度改革，进一步完善土地有偿使用制度和收益分配机制，加强土地资产管理的重要基础性工作提供依据。

十一、注意事项

（一）评估范围的确定。农用地定级与基准地价评估对象包括耕地、园地、林地以及陆地水域（水库水面、坑塘水面）等地类，各地可根据当地主要用地类型的实际情况进行适当确定。未利用地可按照可开发利用方式确定用地类型。

（二）农用地基准地价内涵确定。土地权利一般界定为农用地使用权价格，各地在具体评估时按照法律法规及相关政策的规定设定具体的权利类型。土地权利年期一般为国有农用地设50年、集体农用地30年或无限年期，各地在开展评估时根据具体情况进行设定。

（三）建立问题反馈机制。各级自然资源主管部门应根据《规范》要求，组织开展前期业务培训，提高业务水平；在农用地定级与基准地价估价工作实施过程中建立多种形式的工作监督与问题反馈机制，提升工作效率。