《广西地价动态监测技术规范（2020年版）》解读

一、出台背景及依据

（一）出台背景。

2007年9月1日，《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）公布实施，规范实施后，全国已建立105个重点城市的国家级城市地价动态监测系统，实现对全国重点地区和主要城市地价水平和变动情况的实施监测，为政府部门把握土地市场运行态势和价格走势，增强市场监管和调控能力提供服务，为自然资源管理部门参与宏观调控提供决策依据，同时满足社会公众的信息需求。然而《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）出台时间较早，逐渐不能满足发展的需求，为扩大广西城市地价动态监测范围、进一步做好城市地价动态监测工作，根据广西实际需求，自治区自然资源厅研究制定了《广西壮族自治区城市地价动态监测技术规范（2020年版）》（以下简称《规范》）。

（二）依据。

《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2014）；

《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）；

《土地利用现状分类》（GB/T21010—2017）；

《土地基本术语》（GB/T 19231—2003）；

《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260—2007）；

《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009—2007）；

《地籍调查规程》（TD/T 1001—2012）；

《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发〔2008〕51号）；

《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）。

二、意见征求及采纳情况

《广西壮族自治区城市地价动态监测技术规范（2020年版）》（征求意见稿）以书面形式征求各设区市自然资源主管部门、厅相关处室、广西土地估价师协会、广西开元行土地房地产评估有限责任公司、广西方略土地房地产评估有限公司、柳州市金鼎房地产评估咨询有限责任公司意见，共收集到7条修改意见。经研究，6条采纳，1条不采纳。

三、目标任务

建立和健全城市地价动态监测工作体系，规范工作技术流程及工作成果，完善全区的地价监测体系，为自然资源管理部门参与宏观调控提供决策依据，同时满足社会公众的信息需求。

四、主要内容

规范共分为15个章节及7个附录，包括：适用范围、规范性引用文件、术语和定义、总则、技术路线与程序、监测范围确定及更新、地价区段划分及更新、地价监测点布设与维护、资料收集与调查、监测点地价评估、地价监测指标测算、地价状况分析、地价动态监测报告、地价动态监测成果、成果审核备案及附录等。

其中前四个章节是基本概念和要求。主要是规定了《规范》的适用范围，介绍《规范》制定引用的具体规范性文件，解释了部分重要术语的概念，明确了城市地价动态监测工作的目的、对象、周期、地价类型、指标和估价期日。

第五至十二章是技术路线和工作内容。主要是提出了具体的技术路线，对监测范围确定、监测区段划分、地价监测点布设评估、地价检测指标的计算等内容作出了详细的要求。

后三章是成果上报审核备案要求。这部分内容主要是规定了地价动态监测报告的基本内容，分初始设立地价动态监测、日常监测、成果更新三部分内容明确需要上报的成果，明确了成果上报形式及时间、成果审核的程序及内容。

7个附录明确了地价区段与地价监测点编号体系，规范了上报表格成果、地价评估报告书等内容、格式以及要求，新增加了广西壮族自治区城市地价动态监测数据库规范的内容。

五、涉及范围

本技术规范适用于广西壮族自治区城市地价动态监测。

六、执行标准

广西壮族自治区行政区域内制定城市地价监测要按照本技术规范以及有关法律法规、政策文件规定和要求执行。

七、关键词诠释

地价动态监测：是根据城市土地市场的特点，通过划分地价区段、设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。

地价监测点：是指在一定区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段平均利用条件一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。

地价区段：根据城市地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面的相近或一致的区段。

监测点地价：监测点地价是指通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。

八、惠民利民举措

本规范优化了城市地价动态监测技术流程，统一城市地价动态监测的工作要求，明确城市地价动态监测工作的主要目标和任务，精简成果要求，减少非必要工作，有利于各市县进一步做好城市地价动态监测工作。

九、新旧政策差异

与《城市地价动态监测技术规范（TD/T 1009-2007）》的差异表现在：一是根据最新的政策法规和制定实施情况，修改调整部分条款内容及成果上报内容，如在监测范围确定时结合实际操作情况强调工业用地地价监测范围如何确定。二是结合《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）等文件和实操情况，补充完善了地价区段划分原则及划分要求、地价监测点布设具体要求、成果审核备案程序等内容。三是删除不适应形势需求，可操作性不强的条款，如删除部分实用性不强的成果表格。

十、特色亮点

建立城市地价动态监测数据库规范，推动实现数据共享。《规范》从数据库内容和要求分类编码、定位基础、数据库结构定义、数据汇交文件命名规则、数据汇交内容与格式等方面规范数据库建设，对城市地价监测指标进行信息化整合，充分发挥其在自然资源形势分析、市场监管、辅助决策及社会化服务的重要作用。

十一、注意事项

（一）监测范围的确定。商服、住宅、工业用地监测范围原则上不突破国土空间规划城镇开发边界，以规划区内的集中建设区为主，集中连片划定，适当考虑城市近期发展的弹性发展区。城市中心区内近5年无工业用地交易的区域，不宜划入工业用地地价监测范围；国家级、自治区级开发区应纳入工业用地地价监测范围。监测范围一经确定，须保持相对稳定，不得随意变更。

（二）地价区段的划分。原则上应包括商服、住宅、工业三种用途地价区段；各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；工业主导的开发区应单独划分地价区段，原则上不超过2个区段，一般只划分工业地价区段；不同用途地价区段在空间上允许重叠，地价区段原则上应覆盖整个地价动态监测范围。

（三）地价监测点的布设。布设监测点总数要求设区市不应低于80个（其中南宁市不应低于120 个），其他城市不应 60个；地价监测点以地价区段为单元布设，每个地价监测点都必须在图上标注位置，要求每区段各用途1-2 个地价监测点，重点区域可适当增加监测点数量；原则上选择有完整土地登记资料的宗地；同一宗地不得设置为两种用途的地价监测点；分现状条件与设定内涵两部分界定地价监测点利用条件；地价监测点需要定期检查、更新。

（四）监测点地价评估。监测点地价评估按现状条件与设定内涵条件分别评估；每个地价监测点由两名土地估价师独立评估，并分别出具监测点地价评估报告书；监测点地价为土地使用权价格；地价监测点估价期日为每个监测周期的最后一天；评估时原则上采用两种及以上的评估方法，不得使用公示地价系数修正法。