解读《国有建设用地（工业用地）使用权租赁合同示范文本》

一、出台的背景及依据

（一）出台背景。

2018年10月，经自治区政府同意，《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》（桂政办发〔2018〕126号，以下简称《通知》）印发实施，正式在我区推行工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让制度。《通知》第九条明确“土地使用者取得租赁国有建设用地使用权后，应与市、县人民政府国土资源主管部门签订国有建设用地使用权租赁合同。国有建设用地使用权租赁合同的内容应当包括租赁方、承租方、租赁宗地的位置、范围、界址、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、规划设计条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、租赁土地转为出让土地条件、出租方和承租方的权利义务等。国有建设用地使用权租赁合同范本由自治区国土资源主管部门商自治区工商行政管理部门制定印发”。同时，为贯彻落实《中共广西壮族自治区委员会关于进一步解放思想改革创新扩大开放担当实干加快建设壮美广西共圆复兴梦想的决定》（桂发〔2019〕17号）等文件要求，自治区自然资源厅会同市场监管局制定了《国有建设用地（工业用地）使用权租赁合同示范文本》（试行）（以下简称《合同示范文本》（试行））。

（二）依据。

1.《中华人民共和国物权法》；

2.《中华人民共和国合同法》；

3.《中华人民共和国土地管理法》；

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

5.《中华人民共和国城乡规划法》；

6.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；

7.《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）；

8.《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号）；

9.《国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布〈国有建设用地使用权出让合同〉示范文本的通知》（国土资发〔2008〕86号）;

10.《中共广西壮族自治区委员会 广西壮族自治区人民政府关于推动工业高质量发展的决定》（桂发〔2018〕11号）；

11.《中共广西壮族自治区委员会关于进一步解放思想改革创新扩大开放担当实干加快建设壮美广西共圆复兴梦想的决定》（桂发〔2019〕17号）；

12.《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知》（桂政办发〔2018〕54号）；

13.《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》（桂政办发〔2018〕126号）。

二、意见征求及采纳情况

2019年8—11月，《合同示范文本》征求了各设区市人民政府、自治区有关部门、社会公众、有关企业、行业协会商会和厅内有关处室意见，共收到意见86条，其中采纳66条，原则采纳16条，部分采纳1条，不采纳4 条。不采纳和部分采纳情况说明如下：

（一）梧州市政府提出，建议《合同示范文本》第三十八条与第三十九条合并，并进行简化。

不采纳的理由：《合同示范文本》第四十条（原第三十八条）与第四十一条（原第三十九条）为对出租人未按时提供租赁土地和交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的不同约定。

（二）防城港市政府提出，为规范国有建设用地（工业用地）使用权“招拍挂”租赁供应，建议明确租赁供应竞买保证金缴纳标准。

不采纳的理由：缴纳租赁供应竞买保证金在“招拍挂”租赁公告中已完成，该流程已完成，因此合同示范文本中不再明确。

（三）贺州市政府提出，租赁转协议出让，以租赁起始时间为评估时点，如果五年或十年或更长时间后再转为协议出让，仍按照租赁起始时间进行评估，不符合地价水平，建议按照申请转为协议出让的时间作为评估时点，较为合理。

不采纳的理由：租赁转协议出让，以租赁起始时间为评估时点，是对《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知》（桂政办发〔2018〕54号）中“企业可申请延长土地使用年期并签订出让合同的补充协议，按原出让时点评估补缴延长年期的土地出让金后，办理不动产变更登记”规定的落实，有利于激发企业高效利用土地开发建设的积极性，体现了让利于民。

（四）崇左市政府提出，将“第二十七条  ……承租人首次申请延期的，可按原租赁时点评估补缴延长年期的土地租金。”建议修改为：“按原租赁时点评估价补缴土地租金的延长年期不超5年。”

不采纳的理由：桂政办发〔2018〕126号文没有明确补缴土地租金的延长年期不超5年。具体的延长年期应根据实际情况而定。

（五）北京大成（南宁）律师事务所提出，建议增加两条内容：“第十二条 承租人同意本合同项下宗地的项目行业要求为     ，行业代码：   。”“第十三条承租人应自   年  月   日前达到年产值   万元、年纳税额    万元。”

其中“第十二条”未采纳，“第十三条”已采纳。“第十二条”不采纳的理由：《合同示范文本》第五条已明确合同项下租赁宗地的用途为工业用地。如确需明确行业要求，双方可以根据实际情况在补充条款中进行约定。

三、目标任务

《合同示范文本》（试行）对采取租赁和先租后让方式供应的，规定了用地双方的权利与义务，明确了违约处置方式；将有效加强土地供后监管，促进土地节约集约利用，提高企业生产积极性，实现各方多赢的目标。

四、主要内容

《合同示范文本》（试行）共十一章四十八条，分别是总则、租赁土地的交付与租赁价款的缴纳、土地开发建设与利用、租赁国有建设用地使用权转为出让、租赁国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则、补充条款。

第一章总则：明确了合同订立的依据和基本原则，约定了租赁国有建设用地的基本权能。

第二章租赁土地的交付与租赁价格的缴纳：明确租赁土地的空间范围、土地用途、土地交付所要达到的条件、租赁年期、租金与定金、租金缴纳方式、申请首次登记（租赁）。

第三章土地开发建设与利用：约定了投资强度要求、年产值要求、宗地规划条件、行政办公及生活服务设施用地比例、项目开竣工、公用设施建设、改变土地用途、规划调整、收回国有建设用地使用权等。

第四章租赁国有建设用地使用权转为出让：约定了租赁国有建设用地使用权转为出让的条件和转为出让程序按照协议出让相关规定执行、租赁和出让合计最高年限、租赁国有建设用地使用权转为出让的地价评估。

第五章租赁国有建设用地使用权转让、出租、抵押：明确了租赁国有建设用地使用权转让、出租、抵押的条件及合同规定，相关权利和义务的转移，不动产变更登记。

第六章期限届满：对承租人申请续期、申请续期未批准、未申请续期的处置情况进行约定。

第七章不可抗力：明确了任何一方由于不可抗力原因不能履约的，可免除责任，同时将相关情况及时通知另一方，并采取补救措施。

第八章违约责任：规定了合同双方违约的处置方式，包括租金缴纳违约、终止合同并退还土地处置、闲置土地处置、开竣工违约、投资强度违约、容积率和建筑密度违约、绿地率和企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例违约、未按时提供租赁土地处置、交付土地未达到约定条件或单方改变土地使用条件处置。

第九章适用法律及争议解决：明确了合同订立、效力、解释、履行及争议的解决适用中华人民共和国法律，以及因履行合同发生争议的解决方式。

第十章附则：明确了合同生效时间、信息变更等，合同双方所持份数以及具有同等法律效力。

第十一章补充条款：经用地双方协商，可根据实际情况约定合同示范文本中未约定的内容，如租金、违约金支付办理流程等。

五、涉及范围

在广西壮族自治区行政区域内采取租赁、先租赁后出让方式供应的工业项目建设用地租赁合同须包含本合同示范文本内容。

六、执行标准

《合同示范文本》（试行）严格按照《物权法》、《合同法》、《土地管理法》《房地产管理法》、《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号）等法律、有关行政法规、土地供应政策的规定和要求执行。

七、关键词诠释

“国有建设用地使用权租赁”：指市、县人民政府将国有建设用地使用权租赁给使用者使用，由土地使用者与市、县人民政府自然资源主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地使用权租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。租赁国有建设用地使用权可依法转让、出租、抵押。

“租赁国有建设用地使用权转为出让”：指市、县人民政府将国有建设用地使用权先行租赁给使用者使用，土地使用者在租赁期间开发利用土地达到约定条件后，申请将租赁土地转为出让土地的行为。

八、惠民利民举措

（一）降低企业用地成本。用地企业可以根据自身实际情况、用地需求来确定土地的租赁年期及取得土地使用权的方式，合同示范文本提供了三种租金缴纳方式，且承租人首次申请租赁延期的，可按原租赁时点评估补缴延长年期的土地租金，降低了企业的用地成本，有利于创新型企业及中小型企业发展。

（二）满足产业发展差别化需求。用地企业可以根据企业短期、中期规划合理确定用地规模和时限，合同约定使用年限届满后，企业还可根据自身意愿申请续期，为企业后期发展、转型、升级预留了合理的发展空间，有利于产业发展，促进土地节约集约利用，加强政府调节土地市场的能力，降低盘活存量土地的难度。

九、新旧政策差异

无。

十、特色亮点

（一）规定双方权利与义务，明确违约处置方式。合同示范文本统一标准规范约束合同双方的权利义务，约定了租金缴纳、土地交付、开发利用、开工竣工过程中双方的违约责任，明确赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权和租赁国有建设用地使用权转让、出租、抵押的条件，约定了违约的处置方式。

（二）有利于加强土地供后监管。合同示范文本结合实际，提出租赁国有建设用地的投资强度、行政办公及生活服务设施用地比例、规划条件等作为考核指标，工业项目用地达不到约定条件的，相关部门可以按职能分工，以合同约定作为建设用地供后监管的依据，依法依约进行处置。

十一、注意事项

（一）遵循平等、自愿、有偿原则。按照国家、自治区有关法律法规及土地供应政策规定，本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，由出租人与承租人对租赁土地的范围、面积、年限、用途、开发利用条件等基本情况、双方权利与义务、不可抗力、违约责任等问题进行友好协商，达成一致意见后，依法签订合同。

（二）不得擅自改变土地用途。承租人应当按照合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自在租赁宗地内进行房地产开发经营或变相进行房地产开发经营。在租赁期限内，承租人申请擅自改变合同约定的土地用途的，合同终止，由出租人收回建设用地使用权，退回当期已交租金剩余使用年期对应的价款（不计利息），并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值给予承租人补偿。在租赁期限内，承租人擅自变更合同约定的土地用途的，合同终止，由出租人收回建设用地使用权，并可要求承租人赔偿损失。

（三）国有建设用地使用权租赁期间，在符合国土空间规划、产业发展规划、不改变土地用途的前提下，符合合同双方约定的条件，承租人可向出租人申请将租赁国有建设用地使用权通过协议方式转为出让国有建设用地使用权。转为出让国有建设用地使用权程序按照协议出让相关规定执行。